Wie in Voorburg een appartement koopt om te verhuren, moet ook de meterkast lezen

Particuliere beleggers zijn goed in spreadsheets. Bruto aanvangsrendement, onderhoudsreservering, VvE-bijdrage, leegstandsrisico, alles krijgt een eigen kolom. Wat er bijna nooit in staat, is de toestand van de elektrische installatie. Dat is vreemd, want weinig onderdelen van een woning bepalen zo direct of je een huurder vindt, of je hem houdt en wat de woning later nog opbrengt.

De post die in geen rekenmodel staat

Neem een tweekamerappartement in een portiekflat uit de jaren vijftig, vlak bij de Vliet in Voorburg. Het soort woning waar beleggers de laatste jaren graag naar kijken. Het station is om de hoek en de winkels aan de Prinses Mariannelaan zijn op loopafstand. De vraagprijs past bij de huur die je kunt vragen. Op papier is het plaatje rond.

Een bouwkundige keuring kijkt naar dak, kozijnen, leidingen en vocht. De meterkast krijgt meestal één regel in het rapport, iets als “installatie verouderd, nader onderzoek aanbevolen”. Wie daar overheen leest, ontdekt het pas na de overdracht. Een kennis van mij, die sinds een paar jaar drie appartementen verhuurt, maakte precies dat mee. Op een natte dinsdag in februari stond hij in zijn nieuwe aanwinst en zag vier schroefstoppen, geen aardlekschakelaar en stopcontacten zonder randaarde in de keuken. Hij belde Elektricien Voorburg om te laten meten hoe het er echt voor stond, en kon de woning daardoor een maand later dan gepland verhuren.

Die maand is het eerste rendementsverlies. Het tweede zit in de vervanging zelf, een nieuwe groepenkast met aardlekbeveiliging, extra groepen en waar nodig nieuwe bedrading. Dat is geen kleine post, en hij valt precies in de periode waarin er nog geen huur binnenkomt.

Verhuurbaarheid begint in de keuken

Huurders koken tegenwoordig op inductie, werken thuis met laptop, monitor en printer, en laten wasmachine en droger vaak tegelijk draaien. Een inductieplaat vraagt doorgaans om een perilexaansluiting of een vergelijkbare zware groep. Zit die er niet, dan heb je twee smaken. Je verhuurt met een gasstel of een los kookplaatje en accepteert dat een deel van de markt afhaakt, of je laat het alsnog aanpassen terwijl er al iemand woont.

Bovendien blijft de verhuurder verantwoordelijk voor gebreken aan de woning. Een groep die steeds uitvalt of een stopcontact dat warm wordt, komt dus gewoon bij jou terecht, meestal op een vrijdagavond. En na een brand door kortsluiting kijkt de expert van de verzekeraar ook naar de staat van de installatie. Een eigenaar die wist dat het niet in orde was, krijgt dan lastige vragen.

Waardebehoud is een kwestie van timing

Wie over tien jaar verkoopt, krijgt een koper tegenover zich die ook een keurder meeneemt. Een verouderde installatie wordt dan een onderhandelingspunt, en kopers trekken er meestal meer voor van de prijs af dan het werk werkelijk kost. Slimmer is het om de elektra mee te wegen in de aankoopbeslissing zelf. Laat binnen de termijn van je voorbehoud een installateur meekijken, vraag om een indicatie en verwerk die in je bod. Plan de vernieuwing vervolgens direct na de overdracht, als de woning leeg staat en er geen huurder hoeft te wijken voor boren en stof.

De kennis met de schroefstoppen heeft zijn appartement inmiddels verhuurd aan een jong stel dat er op inductie kookt en thuis werkt zonder dat er iets uitvalt. Hij zegt dat hij bij een volgende aankoop eerst de meterkast opendoet en daarna pas zijn rekenmodel. Het gesprek met Elektricien Voorburg leerde hem vooral welke vragen hij vooraf had moeten stellen. Voor een belegger is dat misschien wel de les met het hoogste rendement.